フィリピン不動産

対象／外国人による取得／あわせてご確認いただきたいこと

※ 個別の取得の可否についての法的判断、および具体的な検討は、フィリピン共和国の資格を有する提携法律事務所が、お客様と直接契約のうえ行います。当社は、制度の概要と必要書類に関する情報をご提供します。

「40%」は、棟のユニット数に対する割合ではありません。

RA 4726 第5条は、共用部分・敷地を condominium corporation が所有する方式について、ユニットの譲渡に伴う同法人の会員権・株式の移転により、外国人の持分が法令上の上限を超えることとなる場合、その譲渡を無効とする構造をとっています。土地を所有する法人にはフィリピン資本60%以上が求められるため、外国人の持分の上限は通常40%となります。

つまり、制限がかかる対象は「建物のユニット数」という物理的な単位ではなく、当該コンドミニアム・プロジェクトに対応する condominium corporation における外国人の会員権・株式の持分です。各ユニットに対応する持分が均等でない場合、ユニット数だけで判定するのは正確ではありません。

※ 上図は RA 4726 が定める持分の上限を示したものです。残余の枠は物件ごとに異なります。

※ 図は横にスクロールしてご覧いただけます。

コンドミニアムを取得された場合に、あわせて生じること

• 敷地の所有権を単独でお持ちになるわけではありません。共用部分・敷地の取扱いは、プロジェクトの方式（各ユニット所有者による共有／condominium corporation による所有）によって異なります。
• 管理費・修繕積立金は、保有されている間、継続して発生します。金額は物件・専有面積・共用設備の内容によって異なります。
• 契約書の正文はフィリピン法にもとづく英文です。日本語の訳文をご用意する場合も、訳文と正文が異なるときは正文が優先します。ご署名の前に、正文の内容を提携法律事務所にご確認ください。
• 法令の内容は改正により変更される場合があります。本ページの記載は 2026年8月1日 時点で確認したものです。

#／観点／見るところ

購入時に生じる主な費目（フィリピンにおいて）

費目／内容（当社が確認できた範囲）

保有・賃貸されている間に生じること

• 管理費・修繕積立金は、保有されている間、継続して発生します。金額は物件・専有面積・共用設備の内容によって異なります。保有に係るフィリピンの地方税については、当社が現行の税率を確認できていないため、本ページには掲載していません。
• 賃料収入に対するフィリピンでの課税：フィリピン国内で事業に従事していない非居住の外国人個人（NRA-NETB）については、内国歳入法典第25条(B)により、フィリピンを源泉とする賃料を含む総所得に対して25%の final tax が課されるとされています。必要経費を控除する前の総額が課税標準です。原則として、支払者・源泉徴収義務者が控除・納付を行います。
• フィリピンでの滞在が暦年で合計180日を超える場合など、フィリピン国内で事業に従事する非居住外国人（NRA-ETB）に該当する場合は、同法第25条(A)により、上記の25%の取扱いとは異なる課税の枠組みになります。どちらに該当するかの判定は、フィリピンの会計事務所にご確認ください。
• 空室の期間、原状回復および修繕の費用、プロパティマネジメントの費用は、賃料の総額から差し引かれます。手取りの額は、賃料の総額とは一致しません。
• 賃料の水準および入居者が決まるまでの期間は、時期・物件・エリアによって異なります。当社が、これらの見通しをお示しすることはありません。

ご売却の際（フィリピンにおいて）

項目／内容

登録は義務ではありませんが、将来の送金の方法に影響する場合があります。

• フィリピン中央銀行（BSP）の外国為替規則（FX Manual）第32条上、非居住者による対内投資の BSP または登録された Authorized Agent Bank（AAB）への登録は、投資そのものを有効にするための要件ではなく、原則として任意とされています。
• 一方、将来、フィリピン国内の AAB またはその関連の外国為替会社から外貨を購入して、元本または収益を国外へ送られる場合には、登録が必要とされています。登録後に発行される BSRD（Bangko Sentral Registration Document）が、銀行システムから外貨を購入する際の根拠資料になります。
• したがって、「購入時に登録しなければ、国外への送金が一切できない」という理解は正確ではありません。自己保有の外貨その他の適法な外貨の調達手段がある場合まで禁じる制度ではありません。
• 一方で、ペソ建ての売却代金をフィリピン国内の銀行で外貨に交換して国外へ送られることをお考えの場合は、購入時の外貨の送金とペソへの転換を証明できるようにしておくこと、および登録を行っておくことが重要になります。購入時に受け取る Certificate of Inward Remittance（CIR）または銀行の同等の書類が、その基礎資料になります。
• 実際の外貨の購入・国外への送金にあたっては、BSP の規則に加え、銀行の本人確認・マネー・ローンダリング対策の審査、納税に関する証明、売買契約書その他の資料が求められます。手続きの詳細は、取引銀行またはフィリピン現地の提携先にご確認ください。

• 賃料収入には、空室の期間があります。入居者が決まるまでの期間は、時期・物件・エリアによって異なります。
• 原状回復・修繕の費用、プロパティマネジメントの費用が発生します。
• 為替の変動により、日本円に換算した際の金額は変動します。
• 不動産の価格は下落することがあります。また、ご売却をお考えになってから買主が決まるまでに時間を要する場合があります。外国人の持分の枠が満たされているプロジェクトでは、買主がフィリピン国民に限られることがあります。
• 相続に際しては、フィリピンでの手続きが必要になります。フィリピン共和国には、相続に際して課される税（estate tax）の制度があります。相続・承継については、日本・フィリピン双方の法制度が関係します。提携する法律事務所および税理士にご相談ください。

ご質問／回答